«سقوط‌آزاد» ساخت مسكن

«سقوط‌آزاد» ساخت مسكن
04 آبا 1393

با خروج اجباري بسازوبفروش‌ها از بازار ساخت مسكن، بالابر ساخت‌وسازهاي مسكوني در شهر تهران حالت سقوط‌آزاد به خود گرفته و باعث شده نرخ آپارتمان‌سازي در تهران تا حد نگران‌كننده‌اي كاهش يابد. اطلاعات تازه شهرداري تهران درباره آمار پروانه‌هاي ساختماني نشان مي‌دهد: حجم ساخت‌وسازهاي مسكوني در 5 ماه اول امسال 51درصد كاهش پيدا كرده و در اين مدت تنها براي احداث 57 هزار و 400 واحد مسكوني مجوز ساخت صادر شده است.

یخبندان كنونی در بازار «عرضه جدید» مسكن در تهران، طی چهار سال گذشته بی‌سابقه بوده است.  در سال91 به عنوان نقطه اوج ساخت‌وساز، این تعداد آپارتمان حداكثر در دو ماه به شهر اضافه می‌شد.  در تهران با شروع رونق مسكونی‌سازی از ابتدای سال90، متوسط ماهانه حجم ساخت‌وساز به 15 هزار واحد رسید و در سال‌91 نیز تحت‌تاثیر افزایش قیمت مسكن و رشد معاملات، فعالیت بسازوبفروش‌ها باز هم بیشتر شد و در آن سال، متوسط حجم صدور پروانه مسكونی در تهران از 21 هزار واحد در ماه گذشت. اما در حال‌حاضر، ركود مسكن و نبود قدرت خرید در سمت تقاضا، صرفه اقتصادی «مسكونی‌سازی» را برای بسازوبفروش‌ها كاهش داده و به جای آن، «مال»‌سازی –ساخت برج‌های تجاری چندمنظوره- را رونق داده است. هم‌اكنون تعداد برج‌های تجاری در تهران به دو برابر افزایش پیدا كرده و در حالی‌كه سال گذشته ارزش سرمایه‌گذاری‌‌های ریالی در بازار مسكونی پایتخت 8درصد رشد كرد، این رقم در بازار ساخت تجاری، 40 درصد افزایش یافت. در نیمه اول امسال، ماهانه به‌طور متوسط 11‌هزار واحد مسكونی جدید در تهران ساخته شده كه در مقایسه با سال‌های91و 92، روند عرضه تقریبا نصف شده است. در سه سال گذشته، روند عرضه جدید در تهران همواره در سطح بالای 230 هزار واحد مسكونی در سال قرار داشت، اما با وضع موجود ‌پیش‌‌بینی می‌شود معدل یكسال93 ساخت‌وساز به اواسط دهه80 برگردد كه با توجه به حجیم بودن بازار تقاضای كنونی در مقایسه با سال‌85، احتمال كمبود عرضه در دو سال آینده، زیاد خواهد بود. موتور رشد ساخت‌وسازهای مسكونی درست از نیمه سال گذشته متوقف شد و بعد از آن، بالابر این بازار با سرعت نه‌چندان زیادی در مسیر نزولی قرار گرفت طوری‌كه صدور پروانه‌ساختمانی از 20 تا 25 هزار واحد در ماه طی نیمه‌اول سال92 به حداكثر 16هزار واحد در اسفند همان سال محدود شد و هم‌اکنون افت شدیدی پیدا کرده است. در سال92 حجم ساخت مسكن در تهران با 5درصد كاهش، به 239 هزار واحد مسكونی رسید، درحالی‌كه این حجم در سال‌های 89، 90 و 91 به ترتیب 43درصد، 53درصد و 10 درصد افزایش یافته بود.

 نگرانی از آینده نزدیك
به گزارش «دنیای‌اقتصاد» آنچه هم‌اكنون باعث نگرانی از سطح پایین ساخت‌وساز شده است به نیازسنجی‌های صورت گرفته درباره میزان تقاضا در بازار مسكن مربوط است.
بررسی‌های دفتر اقتصاد مسكن در این باره نشان می‌دهد: در تهران نیاز ماهانه بازار مسكن بین 10 تا 15 هزار واحدمسكونی است و حجم آپارتمان‌‌‌سازی‌هایی كه در سه سال اخیر تا دو برابر این میزان نیاز انجام شد، توانست علاوه‌بر اینكه مازاد عرضه را سبب شود، زمینه كاهش قیمت بخصوص در بازار نوسازها را نیز به‌وجود بیاورد.
اما در حال‌حاضر كه تیراژ عرضه جدید تقریبا با سطح حداقلی حجم نیاز سر به سر شده است، بازار معاملات با شروع رونق در سال آینده می‌تواند از ناحیه نبود واحد اضافی، آسیب ببیند.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، برآوردهای كارشناسی نشان می‌دهد: بازار مسكن حداقل تا پایان امسال در ركود خواهد بود و اگر چه در حال‌حاضر به‌واسطه رشد خفیف معاملات مسكن، گفته می‌شود ركود به پایان‌خط نزدیك شده اما پیش‌بینی می‌شود ورود به دوره رونق از اوایل سال94 باشد. از سوی دیگر، اثر یخبندانی كه نیمه اول امسال در بازار ساخت‌وساز حاكم شد، حداقل از 5/1 سال آینده، به شكل كمبود احتمالی عرضه بروز خواهد كرد، چون پروسه ساخت‌وساز حداقل 18ماه به طول می‌انجامد.  به این ترتیب به‌واسطه سطح مطلوب ساخت‌وسازهای سال‌های 91 و 92، با شروع رونق معاملات در سال94، حجم عرضه‌ كفایت پاسخگویی به تقاضا را خواهد داشت.

  سه نوع تهدید از ناحیه یخبندان
مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی با تاکید بر ضرورت توجه به بخش مسکن برای خروج غیرتورمی از رکود، نسبت به پیامدهای کاهش صدور پروانه ساختمانی هشدار داد. علی چگینی با تاکید بر اینکه درصد قابل توجهی از ساخت‌وساز، در ازای تخریب ساختمان‌ها برای تامین زمین، عملا جبران واحدهای از دست رفته می‌شود و نباید آن را به پای عرضه جدید نوشت، اعلام كرد: در شهر تهران در سال 91، در مجموع 168 هزار پروانه واحد مسکونی صادر شده که به‌ازای این تعداد حدود 50 هزار واحد مسکونی تخریب شده است. به عبارت دیگر در سال 91 حدود 41 درصد ساخت‌وسازها، جایگزین تخریب‌ها شده است و نمی‌توان این تعداد را جزو واحدهای جدید به حساب آورد. یعنی در سال 92 نیز، 44 درصد ساخت‌و سازها ناشی از تخریب بوده و نمی‌توان این رقم را به حساب ساخت واحدهای جدید و افزایش عرضه در بازار مسکن گذاشت.
چگینی یادآوری کرد: هرچند آمار تخریب در پایتخت از سایر شهرهای کشور بیشتر است، اما در سایر شهرها نیز این آمار قابل ملاحظه است و باید در محاسبات و مطالعات مسوولان و کارشناسان مسکن مورد توجه قرار بگیرد. وی با اشاره به کاهش روند صدور پروانه ساختمانی گفت: رکود ساخت و ساز در سال جاری و کاهش صدور پروانه، عوارض منفی خود را طی دو سال آینده بروز می‌دهد. مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی توضیح داد: تداوم فعلی روند ساخت‌وساز و رکود در این بخش خود را به شکل سه تهدید گسترده در بازار مسکن نشان خواهد داد. وی ادامه داد: کاهش اشتغال در بخش مسکن، افزایش تقاضای انباشته و احتمال افزایش قیمت در بازار مسکن طی سال‌های آتی، سه نمود قابل پیش‌بینی برای تداوم رکود ساخت و ساز است.

 پایان‌دادن به سقوط‌آزاد، چگونه؟
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، انبوه‌سازان علت كاهش شدید ساخت‌وسازهای مسكونی در تهران را فروش نرفتن واحدهای از قبل ساخته شده عنوان می‌كنند و می‌گویند: ضعف قدرت خرید مسكن در سمت تقاضا، خرید و فروش آپارتمان را به توقف كشانده و بخصوص در بازار نوسازها كه سطح قیمت بالاتری دارند، توان خرید در سطح حداقلی قرار دارد. سازنده‌ها با یادآوری طرح افزایش وام خرید مسكن، تاكید می‌كنند: در صورت تقویت تسهیلات خرید مسكن و اختصاص آن صرفا به خرید واحدهای نوساز یا پیش‌خرید واحدهای در حال ساخت، نقدینگی از دست رفته بازار ساخت‌وساز با فروش رفتن واحدهای انباشت شده، ترمیم می‌شود و در نتیجه تیراژ ساخت مجددا افزایش پیدا می‌‌كند.
در این باره، علی چگینی مدیركل دفتر اقتصاد مسكن نیز به «دنیای‌اقتصاد» گفت: برنامه راه‌اندازی صندوق پس‌انداز مسكن برای تامین حداقل 40 درصد توان خرید مسكن متقاضیان، همچنان در دستور كار قرار دارد. چگینی در عین حال به تسهیلات جدید ساخت‌وساز در بافت‌فرسوده اشاره كرد و گفت: وام 50 میلیون تومانی مصوب برای نوسازی بافت‌فرسوده، در شرایط كنونی باعث تحریك بخشی از سازنده‌ها خواهد شد. وی این وام را در خارج کردن بازار از ركود ساخت، موثر توصیف كرد.

 

 

مطالب مرتبط

عوارض دوبله بر ساخت مسکن

عوارض دوبله بر ساخت مسکن

قیمت متوسط ۱۲ گروه از مصالح ساختمانی در نیمه اول ۹۳ افزایش یافت

قیمت متوسط ۱۲ گروه از مصالح ساختمانی در نیمه اول ۹۳ افزایش یافت

«سقوط‌آزاد» ساخت مسكن

«سقوط‌آزاد» ساخت مسكن

شیفت ساخت‌وساز به اراضی ذخیره

شیفت ساخت‌وساز به اراضی ذخیره

جزئیات مصوبه 7 بندی دولت برای تحریک بخش مسکن

جزئیات مصوبه 7 بندی دولت برای تحریک بخش مسکن

حمایت یک‌طرفه از بافت فرسوده

حمایت یک‌طرفه از بافت فرسوده