تغییر چهره تقاضای مسکن

تغییر چهره تقاضای مسکن
24 مهر 1393

تحول اساسي در بافت جمعيتي كشور، چهره تقاضاهاي جديد در بازار مسكن را از خانوارهايي با بُعد سه تا چهار نفر به خانوارهاي كوچك‌تر تغيير داده است. در تحقيقاتي كه وزارت راه‌وشهرسازي براي نيازسنجي و طبقه‌بندي جامعه متقاضيان مسكن انجام داده، مشخص شده است: به‌رغم كاهش نرخ رشد جمعيت كشور، تحت‌تاثير افزايش خانوارهاي «تك‌‌نفره» آن هم در اشكال جديدي همچون زندگي‌هاي مجردي يا تك‌والدي، عملا نرخ رشد خانوارها رو به افزايش است.

«نرخ رشد جمعیت» از 91/3 درصد در دهه 60 به 29/1 درصد در سال 90 رسیده اما در مقابل این انقباض، نرخ رشد سالانه تعداد خانوارها روند صعودی داشته و از 51/2 درصد به 89/3 درصد افزایش یافته است. هم‌اكنون خانوارهای پرجمعیت – 7 نفر به بالا- با سهم 2 درصدی از كل جمعیت، در حال محو شدن هستند و خانوارهای سه تا چهار نفره اگرچه نصف جمعیت را تشكیل می‌دهند اما نرخ رشد آنها رو به كاهش و در مقابل، رشد خانوارهای «تك‌نفره» با سهم كنونی 7 درصدی، در حال افزایش است. با افت «بُعد خانوار»، مقرر شده مساحت آپارتمان‌های جدید 10 مترمربع كم شود. معاون مسكن وزیر راه‌وشهرسازی با اشاره به نیاز 11 میلیون واحدی در 13 سال منتهی به 1405، از برنامه ساخت حداقل 800 هزار واحد مسكونی در سال خبر داد.

 


نیاز مسكن یك دهه آینده، كالبدشكافی شد
گونه‌های جدید تقاضای مسكن

 تغییراتی كه به صورت «نامحسوس» اما «اساسی» در تركیب جمعیتی كشور طی سه دهه گذشته اتفاق افتاده، برای اولین‌بار توسط یك دستگاه دولتی رصد شده و قرار است در برنامه‌ریزی‌ها برای تنظیم مهم‌ترین بازار اقتصادی لحاظ شود.


نتایج تحقیقات وزارت راه‌وشهرسازی از شكل كنونی جمعیت و خانوار ایرانی نشان می‌دهد: اگرچه نرخ رشد جمعیت كشور از اواسط دهه60 ناگهان با شیب تند كاهش یافته، اما وقوع یكسری تحولات اجتماعی و اقتصادی در 20 سال اخیر مانع از اثرگذاری انقباض جمعیت بر تعداد خانواده‌ها شده است، طوری كه شیوع گونه‌های جدید خانوار در كشور به افزایش خانوار‌های «تك‌نفره» دامن زده و به‌رغم كاهش شتاب جمعیتی، تعداد خانوارهای متقاضی مسكن را افزایش داده است. این تحقیق كه برای شناسایی آخرین وضعیت شاخص‌های جمعیتی و خصوصیات خانوارها با هدف «طبقه‌بندی جامعه متقاضی مسكن» انجام شده است، مشخص می‌كند: نرخ رشد سالانه جمعیت كشور از نزدیك 4درصد در نیمه اول دهه60 به نزدیك 2درصد در نیمه دهه70 و حدود یك درصد در ابتدای دهه90 رسیده است. اما در همین فاصله، به جای آنكه میزان رشد تعداد خانوارها متناسب با كاهش رشد جمعیت افت كند، در رابطه‌ای معكوس، افزایش پیدا كرده است. نرخ رشد سالانه تعداد خانوارها در ایران از 51/2درصد در فاصله سال‌‌‌های 65 تا 75 به 89/3 درصد در پایان سال90 رسیده است. رابطه معكوس بین رشد جمعیت و رشد تعداد خانوارها اگر چه از سه دهه پیش برقرار شد، اما ادامه آن فاصله این دو نرخ رشد را در اواخر دهه80 بیشتر كرده است. طوری كه سال90 در شرایطی كه جمعیت كشور 29/1 درصد افزایش یافت، تعداد خانوارها معادل 89/3درصد زیاد شد. كالبدشكافی از جمعیت ایران نشان می‌دهد: طی سال‌های اخیر «تغییر سبك زندگی» به تشدید این رابطه معكوس دامن زده است. در این سال‌ها «كاهش زاد و ولد»، «میل به زندگی مجردی» و «تشكیل خانوارهای مستقل پیش‌از ازدواج» در كنار عامل دیگری به نام «طلاق» باعث شده «بعد خانوار» به عنوان یكی از سه شاخص جمعیتی كاهش پیدا كند. كاهش بعد خانوار كه به معنی كم شدن اعضای یك خانوار است، عملا اثر كاهش رشد جمعیت را بر نرخ رشد خانوار خنثی كرده و به افزایش تعداد خانوارها منجر شده است. «بعد خانوار» از 11/5 نفر در سال65 به 03/4 نفر در سال85 و سپس 54/3 نفر در سال90 رسیده است. طبق آخرین بررسی‌های صورت گرفته توسط وزارت راه‌وشهرسازی، بعد خانوارهای ایرانی در سال92 باز هم كم شده و به 5/3 نفر تبدیل شده است. با كاهش تعداد اعضای خانوارها، جمعیت ایران در قالب تعداد خانوارهای بیشتر نمود پیدا می‌كند.  به عبارت دیگر، در شرایطی كه هم‌اكنون شاخص «رشد جمعیت» رو به كاهش است، به‌علت كاهش شاخص «بعد خانوار»، عملا شاخص «رشد تعداد خانوارها» در مسیر افزایشی قرار دارد. وزارت راه‌وشهرسازی برای نیازسنجی در بازار مسكن و برآورد میزان نیاز مسكن در فاصله سال‌های 93 تا 1405، به تجزیه و تحلیل علل تغییرات این سه شاخص جمعیتی پرداخته است. نتایج بررسی‌ها حاكی است: در حال‌حاضر شتاب رشد خانوارهای «تك‌نفره» رو به افزایش است و در مقابل، نرخ افزایش خانوارهای «سه و چهار نفره» كه نیمی از كل خانوارهای كنونی ایران را تشكیل می‌دهند به سمت كم شدن حركت می‌كند. در دهه60، خانوارهای پرجمعیت –بعد 7 نفر به بالا- بین 20 تا 30 درصد كل خانوارهای ایرانی را تشكیل می‌داد اما در ابتدای دهه90 سهم خانوارهای پرتعداد در مناطق شهری به 3/2 درصد رسیده است و عملا خانوارهای پرجمعیت در حال محوشدن هستند. در حال حاضر بیشترین فراوانی در بعدخانوار متعلق به خانوارهای سه و چهار نفره است كه 54درصد كل خانوارها را تشكیل می‌دهند. با این حال، نرخ رشد خانوارهای سه و چهارنفره نیز در سال‌‌های اخیر كاهش پیدا كرده و در مقابل، نرخ رشد تعداد خانوارهای تك‌نفره رو به افزایش است. هم‌اكنون طبق آخرین آمار رسمی مركز آمار كه وزارت راه‌وشهرسازی به آن استناد می‌كند، 7درصد كل خانوارهای ایرانی، «تك‌نفره» هستند. در تحقیقات صورت گرفته توسط تیم نویسندگان نسخه جدید طرح جامع مسكن در وزارت راه‌وشهرسازی، مشخص شده است: افزایش تعداد خانوارهای «تك‌نفره» در نتیجه شكل‌گیری گونه‌های جدید خانوار است. در حال حاضر در كنار خانوار هسته‌ای یا به تعبیر دیگر خانواده زن و شوهری – زوج تنها-، گونه‌ای جدیدی از خانوارها به وجود آمده است كه اعضای آنها لزوما زن و شوهر نیستند. این خانوارها در اشكالی مانند خانوار تك‌والدی، خانوار مجرد مردانه یا مجرد زنانه در جامعه دیده می‌شوند كه این اشكال به افزایش تعداد خانوارهای تك‌نفره منجر شده است. كاهش میل به فرزندآوری، افزایش زندگی‌های دانشجویی، افزایش گرایش به استقلال در فرزندان، تشكیل خانوارهای مستقل پیش از ازدواج و همچنین افزایش طلاق و بی‌میلی به ازدواج مجدد مجموعه عواملی هستند كه باعث شده‌اند تعداد خانوارهای تك‌نفره افزایش پیدا كند.

 برنامه‌ریزی براساس تركیب جدید جمعیتی
حامد مظاهریان معاون امور مسكن و ساختمان وزارت راه‌وشهرسازی روز گذشته درباره برنامه‌ای كه دولت در قالب طرح جامع مسكن برای «ساخت و تامین مسكن» تدارك دیده است، به «دنیای‌اقتصاد» گفت: وزارتخانه با استناد به تركیب و شكل كنونی جمعیت و خانوار ایرانی، برنامه بلندمدت 13ساله برای جامعه هدف متقاضی مسكن تدوین كرده است. مظاهریان در تشریح این برنامه گفت: نابرابری بین تعداد كل واحدهای مسكونی و تعداد خانوارها در كشور از یك میلیون و 300 هزار واحد در سال90 به حدود یك میلیون و 200 هزار واحد در سال92 رسیده است.  معاون وزیر راه‌وشهرسازی با اشاره به اینكه برنامه تامین مسكن با لحاظ نرخ رشد اقتصادی سالانه 2/5درصد در طول یك دهه آتی، تدوین شده است، افزود: بر این اساس و با احتساب تعداد خانوارهای فاقد مسكن، تعداد خانوارهای تازه تشكیل شده در هر سال و همچنین واحدهای مسكونی فرسوده و نیازمند نوسازی، در برنامه دولت ساخت 10 میلیون و 800 هزار واحد مسكونی جدید در فاصله سال‌های 1393 تا 1405 هدف‌گذاری شده است. مظاهریان با تاكید بر نیاز بازار مسكن به حدود 11 میلیون واحد مسكونی جدید در 13 سال آینده، تصریح كرد: متناسب با روند كنونی كاهش بعد خانوارها پیش‌بینی می‌شود تا سال 1405 این شاخص یعنی تعداد اعضای هر خانوار از 5/3 نفر كنونی به 12/3 نفر برسد. بنابراین در برنامه ساخت و تامین مسكن، متوسط مساحت واحدهای مسكونی جدید متناسب با گونه‌های جدید تقاضا از 101 مترمربع فعلی به 90 مترمربع كاهش پیدا می‌كند. معاون امور مسكن وزارت راه‌وشهرسازی در ادامه گفت‌وگو با «دنیای‌اقتصاد»، كل سرمایه‌گذاری لازم برای ساخت‌وسازهای 13سال آینده را یك میلیون و 52هزار و 400میلیارد تومان برآورد كرد و گفت: باید سالی حداقل 80 هزار میلیارد تومان سرمایه‌گذاری برای ساخت‌‌وسازهای مسكونی در كشور انجام شود تا بتوان در افق طرح جامع مسكن 8/10 میلیون واحد مسكونی به موجودی كنونی بازار مسكن اضافه كرد.

 بیشترین عرضه در چه دوره‌ای؟
معاون امور مسكن وزارت راه‌وشهرسازی همچنین اعلام كرد: بررسی‌ها درباره میزان ساخت‌وساز و حجم عرضه مسكن در سه دوره زمانی سال‌های 65 تا 75، 75 تا 85 و 85 تا 90 نشان می‌دهد بیشترین عرضه جدید در دوره آخر اتفاق افتاده است. در فاصله سال‌های 65 تا 75، حجم عرضه جدید رشد سالانه 7/2 درصد داشته و در سال‌های 75 تا 85 نرخ رشد عرضه به 8/4 درصد می‌رسد، اما در فاصله 85 تا 90 میزان ساخت و عرضه جدید مسكن سالانه 5درصد رشد می‌كند. علت بیشترین رشد در عرضه مسكن طی 5 سال اخیر، تیراژ مسكن‌مهر و همچنین رونق تاریخی صدور پروانه‌های ساختمانی در شهرها از جمله تهران بوده است.


در تحقیقات صورت گرفته توسط تیم نویسندگان نسخه جدید طرح جامع مسكن در وزارت راه‌وشهرسازی، مشخص شده است: افزایش تعداد خانوارهای «تك‌نفره» در نتیجه شكل‌گیری گونه‌های جدید خانوار است. در حال حاضر در كنار خانوار هسته‌ای یا به تعبیر دیگر خانواده زن و شوهری – زوج تنها- گونه‌های جدیدی از خانوارها به‌وجود آمده است.

مطالب مرتبط

راهکار شکست رکود مسکن

راهکار شکست رکود مسکن

افزایش ۱۴.۸ درصدی اجاره‌بهای مسکن در پاییز

افزایش ۱۴.۸ درصدی اجاره‌بهای مسکن در پاییز

عوامل موثر در جهش قیمت مسکن

عوامل موثر در جهش قیمت مسکن

جزئیات معاملات مسکن در سه ماهه اخیر

جزئیات معاملات مسکن در سه ماهه اخیر

مسکن 30 درصد از درآمد هر ایرانی را می‌بلعد

مسکن 30 درصد از درآمد هر ایرانی را می‌بلعد

تغییر چهره تقاضای مسکن

تغییر چهره تقاضای مسکن