چهار اصل مهم در معاملات املاک

چهار اصل مهم در معاملات املاک
24 مهر 1393

گروه املاک و مستغلات اولین نشست و سلسله نشست‌های بررسی چالش‌های مشاوران املاک هفته گذشته در دفتر مجتمع رسانه‌ای ساختمان برگزار شد در این نشست موضوعاتی مانند نقش مشاوران املاک در قیمت مسکن عدم آشنایی مردم با نقش و کارکرد مشاوران املاک نرخ کمیسیون مشاوران املاک و مباحث مرتبط با این صنف مورد برسی قرار گرفت مصطفی قلی خسروی، عضو هیئت مدیره اتحادیه املاک تهران – وحید دولابی- رئیس اتحادیه مشاوران املاک پردیس- ندا زرین، مشاور حقوقی و رحمان علی نژاد- حسین میر یوسفی و سیدکریم زهدی از مشاوران املاک فعال در تهران در این نشست حضور داشتند

حرف و حدیث‌های بسیاری در مورد بحران نرخ کمیسیون مشاور املاک وجود دارد در حال حاضر این رقم چقدر است و ارزیابی صنف مشاوران املاک از این نرخ چیست؟

خسروی: اعتقادم بر این است که اگر ما بخواهیم به یک رشد فکری و فرهنگی خوبی برسیم باید قیمت گذاری روی نرخ کمیسیون را از دولت بگیریم و قیمت گذاری در بین مشاوران املاک به صورت رقابتی باشد. در کشورهای پیشرفته حتی پمپ بنزین‌ها با قیمت‌های متفاوت بنزین را ارائه و از این طریق مردم را در انتخاب پمپ بنزین به رقابت می‌کشند حال اگر نرخ کمیسیون مشاوران املاک آزاد شود مشاور املاک با ارائه خدمات ویژه حداکثر تلاش خود را برای امنیت و تضمین تامین ملک مورد نظر خریدار می‌کند در چنین شرایطی عده‌ای می‌توانند به موارد ممنوع المعامله راه پیدا کنند و با برقراری ارتباط گسترده‌تر راه برای ایجاد کورس رقابتی و پیشرفت مشاوران در حرفه خود هموار می‌شود نرخ کمیسیون مشاوران املاک در سال‌های قبل تا معاملات 20 میلیون تومان نیم درصد بود از 20 تا 100 میلیون یک چهارم درصد از 100 میلیون تومان به بالا نرخی تعلق نمی‌گرفت واولین اقدامی که من پس از ورود به اتحادیه مشاوران املاک انجام دادم مذاکره در خصوص نرخ کمیسیون بود سپس این نرخ تغییر یافت و امروزه نرخ کمیسیون ما تا معاملات 30 میلیون تومان نیم درصد از 30 تا 50 میلیون تومان 75 صدم درصد از 50 تا 100 میلیون تومان نیم درصد و از صد میلیون تومان به بالا یک چهارم درصد است یعنی در یک معامله 100 میلیون تومانی طرفین هر کدام باید 550 هزار تومان نرخ کمیسیون بدهند در مورد اجاره نز از طرفین یک چهارم درصد دریافت می‌شود

همچنین اگر 200 میلیون تومان معامله کنید به ازای 100 میلیون تومان اول 550 هزار تومان و به ازای صد میلیون بعدی 250 هزار تومان و در مجموع 800 هزار تومان نرخ کمیسیون می‌شود به این ترتیب با افزایش هر صد میلیون تومان مبلغ ملک، 250 هزار تومان به نرخ کمیسیون اضافه می‌شود.

هر چند که به اعتقاد مردم مبلغ فعلی نرخ کمیسیون نیز بالا است اما از دیدگاه شما آیا این رقم کافی و قابل قبول است یا اینکه باید در آن تجدید نظر شود؟

خسروی در بیشتر کشورها نرخ کمیسیون املاک 6 درصد است بنابراین به اعتقاد ما این نرخ در ایران نیز باید تعدیل پیدا کند.

علی نژاد: در کشور قبرس برای معامله هر ملکی 5 درصد نرخ کمیسیون با هزینه دفتر املاک می‌گیرند. در کشوری مثل ترکیه حداقل نرخ 3 درصد فرانسه 6 درصد انگلیس و آمریکا 5 درصد و مالزی 8 درصد است که به ازای دریافت این مبلغ خدمات می‌دهند و هیچگونه تخلفی هم وجود ندارد حال چرا در کشور ما نرخ کمیسیون معادل با یک بیستم یا یک سی‌ام نرخ این کشورهاست . اصلاح قانون نرخ کمیسیون در وهله اول به نفع مردم خواهد بود چون اگر درصدها تغییر یابد امکان دور زدن قانون و تخلف وجود نخواهد داشت و این همه اختلافات دادگاهی به وجود نمی‌آید و شمار ارباب رجوع در دادگاه‌ها و دادسراها به نصف می‌رسد.

پس شما فکر می‌کنید که پایین آوردن قیمت‌ها باعث رشد دفتر املاک شده است؟ برای تقویت این موضوع در سایر دفاتر املاک چه باید کرد؟ آیا فرهنگ سازی در این راستا لازم است؟

میریوسفی: همانطور که اشاره شد بازار مسکن ما با سایر کشورها متفاوت است یک نکته بسیار اساسی که در کشور ما به سختی جا خواهد افتاد این است که در کشورهای دیگر سازندگان ساختمانها تولید کننده مسکن هستند یعنی صدها شرکت ساختمان سازی دارند متاسفانه ما در ایران تولید کننده ساختمان نداریم و حدود 90 درصد از آنها خرده ساز هستند نرخ مسکن با انبوه سازی و سرعت بالای ساخت پایین می‌آید  که متاسفانه ما در این زمینه هم ضعف داریم، حال وقتی به نرخ کمیسیون می‌رسیم مشاوران املاک مجبورند که با مصرف کنندگان چانه بزنند به اعتقاد من اگر صنعتی‌سازی مسکن در کشور اتفاق بیفتد تمام مشکلات مربوط به تخلفات و کلاهبرداری‌ها ساخت و سازهای بدون کیفیت، قیمت بالای مسکن و کمبود تولید مسکن حل می‌شود اما تا زمانی که ساخت و ساز سنتی ادامه دارد این مشکلات پا برجا خواهد بود.

دولابی: به نظر من در این رابطه ابتدا باید فرهنگ‌سازی شود چون در تمام دنیا به این نتیجه رسیده‌اند که قدرت فرهنگ‌سازی و آگاهی بخشی و شفاف‌سازی بسیار بیشتر از ضرب و زور و جریمه است.  بنابراین تا زمانی که تفکر بنگاهی را از اذهان عموم خارج و مشاوران املاک را جایگزین این تفکر نکنیم این مسئله حل نمی‌شود چون متاسفانه این ذهنت در مردم وجود دارد که مشاوران املاک به ازای نوشتن چند سطر متن پول هنگفتی می‌گیرند.

زرین: از نظر من بحث اصلی در حوزه املاک مربوط به فقدان قوانین و مقررات حقوقی در این زمینه است من معتقدم ما در بخش املاک قانون چندان منسجم و مدونی نداریم و بخش قانونگذاری در این حوزه بسیار ضعیف بوده است. باید قانون مدونی وجود داشته باشد که ضمانت اجرایی داشته باشد یعنی بدانیم که مثلا ضمانت اجرایی آن در صورت عدم اجرا پرداخت جریمه خواهد بود.

آیا برای تغییر در قانون مربوطه تاکنون اقدامی انجام داده‌اید؟ چرا مردم هنوز نتوانسته‌اند آنطور که باید با مشاوران املاک ارتباط برقرار کرده و به آنها اعتماد کنند.

خسروی: در مورد قانون باید بگویم لازم است قانونی تصویب شود که طبق آن معاملات بیمه شوند و در صورت به خطر افتادن معاملات بیمه متقبل به پرداخت خسارت شود همچنین برای صنف مشاوران املاک که بهترین و زیبنده‌ترین تعریف برای ما همان دلال یعنی دلالت کننده و دلیل آورنده است قانونی مصوب شود که بر اساس آن مشاوران املاک با دلالان اصول خاصی را رعایت بکند و طبق آن بتوانند پیشرفت کنند.

این تصویر در بین مردم وجود دارد  که برخی مشاوران املاک اعمال خارج از عرف انجام میدهند و حتی در قیمت‌ها اعمال نظر می‌کنند و بعضا منجر به افزایش قیمت مسکن می‌شوند شما چه نظری در این رابطه دارید؟

خسروی کار مشاوران املاک مانند این است که کار ساخت یک خانه را به یک مهندس یا به بنایی بدهید که اصلاً تحصیلات ندارد کار ما مهندسی است اکثر افرادی که از دفتر املاک خرید کرده‌اند سود برده‌اند ما تحت هیچ شرایطی در افزایش قیمت ملک مقصر نیستیم و اختیاری از خود نداریم ما امانتدار مردم و آورنده قیمت‌ها به پایین هستیم و خواهیم بود.

دولابی: در حال حاضر حدود صنفی را برداشته‌اند و در هر منطقه فقط یک مشاور املاک وجود ندارد و تعداد بسیار زیاد مشاوران املاک فعالیت می‌کنند قطعا هیچ کس نمی‌خواهد مشتری خود را از دست بدهد زمانی که بنده یک آپارتمانی که 100 میلیون می‌ارزد را 110 میلیون قیمت گذاری کنم باید بدانم که مشتری چشم بسته حرف من را قبول نمی‌کند و از دیگر مشاوران املاک هم قیمت می‌گیرد.

علی نژاد: 90 درصد مشکلات زمانی پیش می‌آید که طرفین تصمیم بگیرند خودشان معامله کنند اگر یک واسطه این کار را انجام دهد مطمئنا تمام قوانین را رعایت می‌کند و چالش و مشکلی نیز به وجود نمی‌آید.

برای رفع چالش‌های پیش روی مشاوران املاک چه اقداماتی انجام شده است؟

زهدی: در رابطه با رفع چالش‌های مشاوران املاک زحمات زیادی کشیده شده است خیلی جالب است در سالهای گذشته بسیاری از مشاوران املاک پشت شیشه برچسب می‌ِزدند که فلان خانه به این قیمت اجاره داده می‌شود که این موضوع خود تورم زا بود تلاش بسیار زیادی شد تا دیگران این برچسب‌ها پشت شیشه‌های املاک چسبانده نشود خب فرهنگ سازی همین است.

آقای خسروی لطفا یک جمع بندی از موضوعات مطرح شده در این نشست ارائه بفرمایید.

خسروی: نکته اول اینکه در قانون نظام صنفی باید قانون مجزایی برای مشاوران املاک تهیه و تدوین شود اما نباید مشاوران املاک زیر نظر ثبت بروند چون کار ما کار خصوصی، تجاری و بازرگانی است و اگر زیر نظر ثبت برویم به تدریج دولتی می‌شود و از سیستم اصلی خود خارج می‌شود زیرا نرخ گذاری باعث می‌شود رقابت از بین برود در واقع اگر به دنبال ایجاد رقابت هستیم باید نرخ گذاری در اختیار خود مشاوران املاک گذاشته شود همچنین مردم باید به چهار اصل مهم در معاملات املاک توجه کنند که عبارتند از: طمع نکنند، نخوانده برگه‌ای را امضا نکنند رودربایستی نداشته باشند و بدون حضور مشاور متخصص معامله را انجام ندهد.

مطالب مرتبط

حضور ریاست اتحادیه صنف مشاوران املاک در غرفه هارپاگ

حضور ریاست اتحادیه صنف مشاوران املاک در غرفه هارپاگ

حضور شرکت هارپاگ در دومین نمایشگاه بین المللی املاک و مستغلات

حضور شرکت هارپاگ در دومین نمایشگاه بین المللی املاک و مستغلات

برگزاری دومین نمایشگاه بین‌المللی املاک و مستغلات

برگزاری دومین نمایشگاه بین‌المللی املاک و مستغلات

همکاری صمیمانه‌ای با هیئت مدیره داشتم

همکاری صمیمانه‌ای با هیئت مدیره داشتم

مرز اختیاری شدن «رهگیری» در معاملات مسکن

مرز اختیاری شدن «رهگیری» در معاملات مسکن

کد رهگیری در معاملات مسکن اختیاری شد

کد رهگیری در معاملات مسکن اختیاری شد