تنظيم عرضه مسكن با سه متغير

تنظيم عرضه مسكن با سه متغير
05 مهر 1393

معاونت امور مسكن و ساختمان وزارت راه‌وشهرسازی در تشریح مبنای سیاست‌گذاری‌‌های دولت در حوزه ساخت و عرضه مسكن اعلام كرد: برای تنظیم بازار ساخت‌وساز و تعیین حجم عرضه مسكن مورد نیاز در سال‌های آینده، علاوه بر متغیر «نیاز به مسكن» باید حداقل دو متغیر دیگر شامل «ظرفیت اقتصادی كشور» و همچنین «توان فیزیكی بازار ساختمان» نیز لحاظ شود.

معاونت مسكن وزارت راه‌وشهرسازی با تاكید بر اینكه، نادیده گرفتن هر كدام از این سه متغیر در محاسبه عرضه مسكن به معنای برنامه‌ریزی ناتمام و غیرموثر خواهد بود، تاكید می‌كند: متغیر «نیاز مسكن» براساس نرخ رشد جمعیت، رشد خانوار و سایر عوامل جمعیتی و اجتماعی همچون پیش‌بینی رفتار خانوارها دارای نرخ مشخصی برای سال‌های آینده است و از طرفی، «ظرفیت سرمایه‌گذاری»‌ها در كشور در همه بخش‌های تولیدی، صنعتی، ساختمانی و... نیز متغیر دیگری است كه حداكثر پتانسیل سرمایه‌گذاری در ساخت‌وسازهای مسكونی را برای دوره‌ای مشخص تعیین می‌كند. همچنین توان انبوه‌سازان، ابعاد بازار تولید مصالح‌ساختمانی و سایر نهاده‌های تولید مسكن نیز به‌عنوان متغیر سوم، سیگنال‌های روشنی را درباره امكانات حداكثری بازار ساخت‌وساز ارائه می‌كند كه با جمیع جهات و احتساب همه مولفه‌های مستقیم و غیرمستقیم، می‌توان برنامه جامع عملیاتی برای ساخت مسكن در سال‌های آینده تدوین كرد.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، در طرح جامع مسكن كه وزارت راه‌وشهرسازی براساس آن، برنامه‌های ساخت و عرضه مسكن و همچنین سیاست‌های حمایتی را قصد دارد اجرایی كند، نرخ نیاز مسكن در فاصله سال‌های 1393 تا 1405 در مجموع معادل 3/12 میلیون واحد مسكونی تعیین شده است.
اما دو روز پیش مركز مطالعات تكنولوژی دانشگاه علم و صنعت در این باره اعلام كرد: بازار مسكن تا افق طرح جامع به حداقل 28میلیون واحد مسكونی نیاز پیدا می‌كند. با این حال، معاونت مسكن و ساختمان وزارت راه‌وشهرسازی، مبنای برآوردسنجی از عرضه مسكن مورد نیاز بازار را در گزارشی به شرح زیر، تبیین كرده است: بخش مسكن را می‌توان یكی از مهم‌ترین بخش‌های توسعه در هر جامعه دانست؛ اهمیت بخش مسكن در اقتصاد ملی با مطرح شدن آن به‌عنوان یكی از زیربخش‌های عمده اقتصاد روشن می‌شود. در بین تمام بخش‌های اقتصادی در جوامع توسعه‌یافته یا در حال توسعه، مسكن بخش عمده‌ای از سرمایه‌گذاری‌ها را به خود اختصاص می‌دهد.
اهمیت بخش مسكن به‌عنوان یك نیاز اولیه و اساسی خانوارها از یكسو و نقش قابل ملاحظه آن به‌عنوان یك بازار سرمایه مطمئن برای سرمایه‌گذاران و خانوارها از سوی دیگر، این بخش را در كانون توجهات قرار داده است.  توجه به این نكته ضروری است كه تدوین یك برنامه جامع در بخش مسكن، نیازمند شناسایی كامل و تجزیه و تحلیل عمیق از ابعاد و عوامل موثر بر آن است. در این میان، پرداختن به شاخص‌های بخش مسكن، برآورد صحیح تغییرات هر یك از شاخص‌ها، شناخت صحیح وضعیت موجود بازار مسكن و پیش‌بینی صحیح شاخص‌ها،كلیدی‌ترین ابزار برنامه‌ریزی در این بخش به شمار می‌رود.
از این رو ارائه آمار و اطلاعات به ویژه در رابطه با پیش‌بینی آتی بازار و برآورد نیاز مستلزم تخصص و تجربه در بخش مسكن به‌عنوان یك حوزه تخصصی و حساس در اقتصاد كلان است. توجه به عواملی همچون عوامل جمعیتی، اجتماعی (پیش‌بینی رفتار خانوارها) و اقتصادی از یكسو و ظرفیت‌های تولیدی كشور از سوی دیگر در فرآیند برنامه‌ریزی بسیار حائز اهمیت است.  در این میان، برای برآورد میزان عرضه مورد نیاز مسكن باید حداقل سه متغیر اثرگذار و شاخص‌های موجود آنها مدنظر قرار گیرد. متغیر اول، شاخص نیاز مسكن است؛ براساس سرشماری سال 1390 موجودی مسكن كل كشور (اعم از واحدهای مسكونی تصرف شده و واحدهای مسكونی خالی) بیش از 5/21 میلیون واحد مسكونی است و تراكم خانوار در واحد مسكونی با احتساب خانه‌های خالی كمتر از یك (بدون احتساب خانه‌های خالی 06/1) است. اما در حال حاضر برآوردها حكایت از وجود  بیش از 23 میلیون واحد مسكونی در سال 1393 در كشور دارد و شاخص‌های جمعیتی نیز، حاكی از كاهش نرخ رشد جمعیت است. در چنین شرایطی،  پیش‌بینی نیاز حدود 29 میلیون واحد مسكونی جدید برای 13 سال آینده (بیش از كل موجودی مسكن در سال 1393) محل ابهام و بسی تامل است. از دیگر سو، در فرآیند برنامه‌ریزی، توجه به توان تولیدی- به‌عنوان دومین متغیر- اعم از نهاده‌های فیزیكی و اعتباری یك امر ضروری است. براین اساس نگاهی به ظرفیت‌های تولیدی كشور از جمله نیروی انسانی، مصالح ساختمانی، ماشین‌آلات، خدمات و... حاکی از آن است که توان تولید مسکن در کشور حدود  یک میلیون واحد در سال برآورد می‌شود.
از دیگر ویژگی‌های یك فرآیند برنامه‌ریزی منطقی و كارآ در هر بخش اقتصادی، توجه به مسائل فرابخشی و شاخص‌های كلیدی و مهم اقتصاد كلان به‌عنوان متغیر سوم است؛ از این رو در فرآیند برنامه‌ریزی باید وضعیت اقتصاد كلان و ظرفیت‌های آن را به دقت مورد بررسی و ارزیابی قرار داده و وضعیت بهینه را در تخصیص منابع محدود پیش‌بینی کند.
برآوردهای كارشناسی حاكی از آن است كه در سال‌های اخیر بخش مسكن حدود 45 درصد از سرمایه‌گذاری كل اقتصاد كشور را به خود اختصاص داده است كه در صورت پیش‌بینی نیاز و تولید سالانه حدودا 2/2 میلیون واحد مسكونی تقریبا کل ظرفیت سرمایه‌گذاری كشور باید در بخش مسكن مجتمع شود! در این خصوص هر چند انتظارات فعالان اقتصادی برای سال‌های آتی بر بهبود وضعیت اقتصاد كلان، كاهش تورم، افزایش فعالیت و مشاركت بخش خصوصی تاكید دارد اما به‌هرحال سرمایه‌گذاری غیر‌قابل تحققی برای دستیابی به چنین اهدافی مورد نیاز است. از این رو در فرآیند برنامه‌ریزی مسكن توجه به ابعاد مختلف مسكن، تعدد شاخص‌های مورد نیاز جهت تجزیه و تحلیل و دسته‌بندی شاخص‌ها در گروه‌های مختلف (اقتصادی، اجتماعی و كالبدی) و توجه به عملكرد چندگانه برخی از شاخص‌ها یك امر ضروری و اجتناب‌ناپذیر است و تحلیل یكجانبه و غیركارشناسی قابل اتكا نیست.

نگاهی به ظرفیت‌های تولیدی كشور از جمله نیروی انسانی، مصالح ساختمانی، ماشین‌آلات، خدمات و... حاکی از آن است که توان تولید مسکن در کشور حدود  یک میلیون واحد در سال برآورد می‌شود

مطالب مرتبط

راهکار شکست رکود مسکن

راهکار شکست رکود مسکن

افزایش ۱۴.۸ درصدی اجاره‌بهای مسکن در پاییز

افزایش ۱۴.۸ درصدی اجاره‌بهای مسکن در پاییز

عوامل موثر در جهش قیمت مسکن

عوامل موثر در جهش قیمت مسکن

جزئیات معاملات مسکن در سه ماهه اخیر

جزئیات معاملات مسکن در سه ماهه اخیر

مسکن 30 درصد از درآمد هر ایرانی را می‌بلعد

مسکن 30 درصد از درآمد هر ایرانی را می‌بلعد

تغییر چهره تقاضای مسکن

تغییر چهره تقاضای مسکن