نرخ دوم براي نياز مسكن

نرخ دوم براي نياز مسكن
05 مهر 1393

رقمی كه توسط نویسندگان طرح جامع مسكن، برای تعیین «میزان نیاز بازار به واحد مسكونی جدید» محاسبه شده است، به دلیل آنچه یك نهاد مطالعاتی، آن را «نرخ دست‌پایین» می‌خواند، باید قبل از آنکه مبنای برنامه‌ریزی دقیق و كامل دولت در عرضه مسكن و حتی ساخت‌وسازهای حمایتی قرار گیرد، تجدیدنظر شود. در پیش‌نویس نهایی طرح جامع مسكن كه ماه گذشته از سوی وزارت راه‌وشهرسازی منتشر شد، رقم كل تقاضای مسكن ناشی از سه دسته نیاز به واحدمسكونی جدید تا پایان سال 1405 معادل 12میلیون و 303 هزار واحد مسكونی تعیین شده است.

در این طرح، در واقع شاخص «نیاز به مسكن» رقم 3/12 میلیون واحد در نظر گرفته شده به این معنی كه از ابتدای سال93 به مدت 13سال باید سالانه 946هزار واحدمسكونی جدید در كشور ساخته شود. وزارت راه‌وشهرسازی براساس تكالیف قید شده در طرح جامع مسكن، مسوولیت بخشی از این عرضه جدید در سال‌های پیش‌رو را در قالب اجرای حداقل سه برنامه مسكن‌‌اجتماعی، مسكن‌حمایتی و نوسازی بافت‌فرسوده برعهده دارد و هم‌اكنون متناسب با نیاز 3/12 میلیونی، مشغول تعیین مقیاس و ظرفیت كمی هر كدام از این برنامه‌ها است. اما مركز مطالعات تكنولوژی دانشگاه علم‌وصنعت با محاسباتی كه درباره حجم تقاضای مسكن ناشی از نیاز واقعی در طول 13 سال آینده انجام داده است، معتقد است: كل نیاز مسكن از ابتدای سال93 تا پایان سال 1405 معادل 9/28 میلیون واحد مسكونی خواهد بود كه حداقل دو برابر رقمی است كه در طرح جامع مسكن برای این شاخص محاسبه شده است.
این مركز مطالعاتی با بررسی‌هایی كه در متن پیش‌نویس طرح جامع مسكن انجام داده، در پاسخ به فراخوان مسوولان وزارت راه‌وشهرسازی مبنی بر «نظرخواهی از كارشناسان و صاحب‌نظران برای اصلاحات احتمالی و تهیه طرح نهایی» اعلام كرد: در طرح جامع مسكن، برای تعیین شاخص «نیاز به مسكن»، ابعاد هر سه پارامتر اثرگذار بر شاخص به‌صورت كامل محاسبه نشده است و چون شاخص نیاز و تقاضای مسكن، نقطه‌شروع و پایه همه برنامه‌ریزی‌های دولت برای ساخت، عرضه و تامین مسكن را تشكیل می‌دهد، تعیین نرخ پایین‌تر از نیاز واقعی، می‌تواند مانع دستیابی به تعادل مورد نظر در بازار مسكن شود. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، در متن طرح جامع مسكن برای محاسبه شاخص «نیاز به مسكن» در سال‌های منتهی به 1405، تقاضای ناشی از سه نوع نیاز شامل «خانوارهای جدید یا همان زوج‌های تازه تشكیل‌ شده»، «فاقدین مسكن سال‌های قبل یا همان نیاز انباشت» و همچنین «خانه‌های فرسوده یا همان تخریب و نوسازی» ملاك قرار گرفته و با جمع حجم این سه پارامتر، شاخص کل به دست آمده است.
مطابق محاسبات نویسندگان طرح جامع مسكن، میزان نیازی كه از محل تشكیل خانوارهای جدید– ازدواج‌ها- در طول این 13سال در بازار مسكن به وجود می‌آید معادل 5 میلیون و 828 هزار واحد مسكونی خواهد بود و نیاز ناشی از تخریب و نوسازی خانه‌های فرسوده نیز به اندازه 5میلیون و 313هزار واحد می‌شود. همچنین كمبود واحدمسكونی در شرایط كنونی كه از مابه‌التفاوت تعداد كل خانوارها و تعداد كل واحدمسكونی موجود در كشور به دست آمده و تحت عنوان تقاضای ‌انباشت فاقد مسكن در طرح جامع لحاظ شده، معادل یك میلیون و 162 هزار واحد تعیین شده است كه باید در طول 13سال آینده از طریق ساخت‌وسازهای جدید، این میزان كمبود جبران شود. در طرح جامع مسكن با مجموع ارقام این سه پارامتر، از وزارت راه‌وشهرسازی خواسته شده تا افق طرح، برای ساخت 946هزار واحدمسكونی  در سال برنامه‌ریزی كند. با این حال مركز مطالعات تكنولوژی دانشگاه علم‌وصنعت نسبت به هر سه پارامتر اول اشكال وارد كرده است.

تجرد قطعی، آماده ازدواج و در حال ازدواج
این مركز اشكال اول را متوجه محاسبه «نیاز ناشی از خانوارهای جدید» می‌داند و معتقد است: در طرح جامع برای محاسبه متقاضیان جدیدی كه از ماحصل ازدواج‌های سالانه وارد بازار مسكن می‌شوند، آمار ثبت ازدواج‌های یكی، دو ساله گذشته– كه به‌خاطر شرایط اقتصادی و تورمی كشور روند كاهشی داشته است- مبنا قرار گرفته است در حالی كه طبق اعلام سازمان ثبت احوال در حال‌حاضر حجم قابل توجهی افراد در «تجرد‌قطعی» به معنی عبور از سن ازدواج و همچنین افراد در «آستانه ازدواج» در كشور وجود دارد كه این دو دسته در كنار افرادی كه هم‌اكنون در سن ازدواج قرار دارند، كل حجم «نیاز ناشی از خانوار جدید به مسكن» را تشكیل می‌دهند.
مركز مطالعات دانشگاه علم‌وصنعت، در این باره اعلام كرد: طبق برآورد سازمان ثبت احوال، هم‌اكنون معادل 5/1 میلیون زوج، افراد ازدواج نكرده و در معرض تجرد‌قطعی در كشور وجود دارد و تعداد افراد حاضر در سن ازدواج و همچنین افرادی كه تا سال 1405 در سن ازدواج قرار می‌گیرند نیز به ترتیب معادل 6میلیون زوج و 5/10میلیون زوج است. مجموع این سه دسته افراد با توجه به برنامه دولت برای رشد اقتصادی و همچنین تاكید نظام بر بهبود شاخص‌های جمعیتی، در سال‌‌های آینده آماده ازدواج می‌شوند و تعداد خانوارهای جدید نیازمند مسكن تا افق طرح را به اندازه 18میلیون واحد مسكونی می‌رسانند. این در حالی است كه در طرح جامع مسكن، نیاز ناشی از خانوارهای جدید، 8/5 میلیون واحد تعیین شده است.

ناپایداری اضافه‌بر فرسودگی
مركز مطالعات تكنولوژی علم‌وصنعت درباره اشكال در دومین پارامتر موثر بر شاخص نیاز مسكن كه نرخ تخریب و نوسازی است نیز اعلام كرد: طبق گزارش مركز آمار ایران و شاخصی كه این مركز برای تعیین فرسودگی و ناپایداری خانه‌ها تعیین كرده، مشخص می‌شود ظرف 13سال آینده باید در ازای تخریب واحدهای ناپایدار، نیمه‌مقاوم و فرسوده، در كل معادل 9/7 میلیون واحد مسكونی جدید، عملیات نوسازی و احداث مسكن انجام شود.

نیاز انباشت و كمبود واقعی مسكن
این مركز در بیان اشكال موجود در محاسبه سومین پارامتر اثرگذار بر نیاز مسكن اعلام كرد: در طرح جامع مسكن، «نیاز انباشت» با معیار عدد یك برای شاخص تراكم خانوار در واحد مسكونی محاسبه شده است. در حال حاضر این شاخص در كشور، 06/1 است به این معنی كه هر 106 خانوار به‌طور متوسط در 100 واحدمسكونی سكونت دارند.  هدف تعیین شده در طرح جامع این است كه تعداد خانوارها با تعداد واحدهای مسكونی برابر شود و شاخص تراكم خانوار به یك برسد و با همین هد‌ف‌گذاری، كمبود واحدمسكونی یا همان تقاضای انباشت، معادل یك میلیون و 162هزار واحدمسكونی تعیین شده است.
این در حالی است كه نرخ جهانی شاخص تراكم خانوار 9/0 است به این معنی كه در بازار مسكن باید همواره در ازای 90 خانوار، 100 واحدمسكونی وجود داشته باشد تا 10 واحد باقی‌مانده در هنگام نقل و انتقالات، بتواند به تنظیم بازار كمك كند. در واقع اگر شاخص تراكم یك باشد، یك خانوار برای جابه‌جایی (خرید یا اجاره)، باید منتظر جابه‌جایی خانوار دیگر بماند!
مركز مطالعات علم‌وصنعت با این ملاحظه معتقد است: با تعیین عدد 9/0 برای شاخص تراكم خانوار در واحد مسكونی، نیاز ناشی از تقاضای انباشت به واحد مسكونی جدید معادل 3 میلیون واحد خواهد بود.
در گزارش این مركز، تاكید شده است: بنابراین بازار مسكن از امسال تا پایان سال 1405، نه به اندازه 3/12میلیون كه در مجموع به اندازه 9/28 میلیون واحدمسكونی نیاز پیدا می‌كند و با این شاخص باید برای ساخت و تامین مسكن ارزان‌قیمت برای دهك‌‌های كم‌درآمد و میان‌درآمد برنامه‌ریزی شود.

مطالب مرتبط

راهکار شکست رکود مسکن

راهکار شکست رکود مسکن

افزایش ۱۴.۸ درصدی اجاره‌بهای مسکن در پاییز

افزایش ۱۴.۸ درصدی اجاره‌بهای مسکن در پاییز

عوامل موثر در جهش قیمت مسکن

عوامل موثر در جهش قیمت مسکن

جزئیات معاملات مسکن در سه ماهه اخیر

جزئیات معاملات مسکن در سه ماهه اخیر

مسکن 30 درصد از درآمد هر ایرانی را می‌بلعد

مسکن 30 درصد از درآمد هر ایرانی را می‌بلعد

تغییر چهره تقاضای مسکن

تغییر چهره تقاضای مسکن